Hisseli tapularda satış

Bir tapu yalnızca bir kişiye ait olabildiği gibi birden fazla kişiye de ait olabilmektedir. Bu tip tapulara genellikle mirasın (terekenin) mirasçılara intikal etmesiyle rastlanır. Böylesine tapularda hissedar olan vatandaşların aklına hisselerini satıp satamayacağı, satabiliyorsa ne yolla satabileceği soruları gelmektedir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki; elbirliği ile mülkiyet ve paylı mülkiyet olmak üzere iki tip hisseli mülkiyet türü bulunmaktadır. Paylı mülkiyetin geçerli olduğu tapularda hissedarlar kendi paylarının satışı konusunda diğer hissedarlar ile bağlı olmayıp özgürce satışını gerçekleştirebilmektedirler.

Hissedarların satışta zorlandığı mülkiyet türü ise elbirliğiyle mülkiyet olup bu mülkiyet türü miras mallarında söz konusu olmaktadır. Miras mallarında hissedarlığı bulunanlar paylarını tek başlarına satamamakta, satış için bütün hissedarların ortak irade göstermeleri gerekmektedir.

Bütün hissedarların taşınmazın satışı hususunda anlaşmaya vardığı bir senaryoda işlem oldukça basittir. Hissedarlar devir tarihinde tapuda bizzat bulunmak ya da resmi şekilde yetkilendirdikleri kimselerin hazır bulunması ile satış işlemini kolaylıkça gerçekleştirebileceklerdir.

Fakat hissedarların fikir ayrılıklarına düştükleri, anlaşamadıkları senaryolar pratikte oldukça yaygındır. Kimi hissedarlar çeşitli ihtiyaç veya amaçlarla taşınmazın satılmasını ve kendi paylarına düşen bedeli almayı isterken, kimi hissedarlar satışa karşı çıkabilmektedir.

Bu gibi durumlarda satışın gerçekleşmesini isteyen hissedarların gidebileceği 2 temel yöntem bulunmaktadır.

İkinci yöntem kanımızca daha geçerli olsa da; bunlardan birincisi elbirliği ile mülkiyeti paylı mülkiyete çevirme işlemdir. Miras mallarının paylı mülkiyete çevrilmesi ile hissedarlar kendi paylarının satışında özgür hale geleceklerdir.

Bu işlem, dava yolu ile veya daha kolay bir yöntem olarak tapudan yapılabilir. Hissedarlardan herhangi birisi, tapu müdürlüklerinden böylesine bir talepte bulunabilir. Talep halinde tapu müdürlüğü bütün hissedarlara bir tebligat gönderecektir. Bu tebligata istinaden 30 gün içerisinde herhangi bir itiraz gelmediği durumlarda elbirliğiyle mülkiyet paylı mülkiyete çevrilmiş olacaktır.

Yine de söylemek gerekir ki, tapu paylı mülkiyete çevrilse de, hisse satmanın dezavantajları vardır. Hisseli bir tapunun yalnızca bir kısım hissesinin satılacağı bir alıcı bulmak zor bir iştir ve bir alıcı bulunsa dahi hissenin değerinin oldukça altında teklifler yapılması olasıdır.

Şimdi ise önceki sayılanlara nispeten bazı avantajları olan ikinci yönteme geçelim: ortaklığın giderilmesi davası.

Ortaklığın giderilmesi davası basit yargılama usulüne tabi bir dava olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu tip davalar elbirliği veya paylı mülkiyet farketmeksizin hissedarlığın söz konusu olduğu tapularla ilgili olarak açılabilmektedir.

Bu davalar adından da anlaşılacağı üzere hissedarlık halinin sonlandırılması için açılmaktadır. Hissedarlık ise taşınmazın ifrazı (bölüştürülmesi) veya satışı ile sona erdirilmektedir.

Hisseli tapunun bölünmesi ise yürürlükteki toprak koruma mevzuatları ile oldukça sıkı şartlara bağlanmış olup uygulamada çok az karşılaşılan bir durumdur. Mahkemeler mevcut koşullar eşliğinde genellikle hisseli tapunun satışına karar vermektedirler.

Bu dava ortaklığın giderilmesini talep eden hissedar veya hissedarlar tarafından diğer hissedarlara karşı açılmaktadır. Mahkeme; davaya konu taşınmazların değerini bilirkişi marifetiyle tespit etmekte, tarafların taşınmaz üzerinde katma değer yaratan muhdesatını (konut, ağaç, kümes vb.) dikkate alarak satış talebi doğrultusunda taşınmazın satışına karar vermektedir.

Değeri tespit edilen taşınmaz ihale yoluyla satılmakta, paylarının karşılığı olan tutar kişilerin hesaplarına yatırılmaktadır.

Bu yol ile hissedarlar paylarını ayrı ayrı değil de tapuyu bir bütün olarak satışa çıkardıkları için müstakil hisse satışlarında karşılaşılan zorlukların önüne geçilebilmektedir. İhaleye çıkacak taşınmazların ise ulusal çapta ilana çıkması ile alıcı bulmak kolaylaşmaktadır.

Hukuki süreçlerinizde profesyonellerden destek alınız.