Kira sözleşmesi süresi dolması sebebiyle kiracı çıkarılabilir mi?

Son yıllarda enflasyonun hızla artması, konut ve işyeri kiralarında da ciddi bir yükselişe sebep olmaktadır. Kira sözleşmesinin görece daha zayıf tarafı olan kiracıları korumak için hükümetin kira artışlarını sınırlama yönünde aldığı bazı önlemler mülk sahiplerini farklı arayışlara sürüklemiştir.

Ülkemizde yaygın olarak kira sözleşmeleri 1 yıl süreli olarak yapılmaktadır. Bu sözleşmeler taraflarca her yıl yenilenmekte ya da hiçbir şey yapılmaksızın Kanun gereği uzamaktadır. Kimi zaman mülk sahipleri kiracılarının bilgisizliğinden istifade ederek sürenin sona erdiğinden bahisle mülklerinin tahliyesini talep etmektedir. Ancak kiraya verenin, kiracısını bu gibi durumlarda tahliyesi mümkün değildir. Şöyle ki;

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347’inci maddesi belirli süreli kira sözleşmesini sözleşme bitim tarihinden en az on beş gün önce, bildirimde bulunarak sonlandırma hakkını yalnızca kiracıya vermiştir. Yani konut ve çatılı işyerleri kiraların 1 yıl, 3 yıl, 5 yıl gibi belirli süreli olarak düzenlenen bir kira sözleşmesinin varlığı halinde kiraya veren bu sürenin bitmiş olmasına dayanarak kiracısının tahliyesini talep edemez. Ancak kiracı önceden bildirimde bulunarak söz konusu konut ya da işyerini terk edebilir.

Buna göre ülkemizde yaygın olarak yapıldığı üzere 1 yıllık kira sözleşmesinin süresi dolduğunda ancak kiracı, kira ilişkisini sona erdirebilecektir. Kiracı, bu sözleşmeyi sona erdirmek istemezse, her yıl sözleşme 1 yıl daha uzamış sayılacaktır.

Elbette bu uzaman süresi sonsuza kadar devam etmeyecek olup Kanun bir sınır getirmiştir. TBK m. 347/1’in devamında 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebileceği belirtilmiştir.

Örnek vermek gerekirse A kişisi, B kişisine evini 1 yıllık sözleşme ile kiraya vermiştir. B kişisi dilerse 1 yılın bitimine en az 15 gün kala A’ya bildirimde bulunarak evden çıkabilecektir. Ancak B kişisi, evde oturmaya devam etmek isterse bu 1 yıllık sözleşmeden itibaren 10 uzama yılı daha oturduktan sonra A evin tahliyesini sebep göstermeksizin isteyebilecektir. Başka bir anlatımla örneğimizde kiracı B, 1 + 10 yıl evde oturabilecektir. A kişisi 11’inci yılın bitimine en az 3 ay önce B’ye bildirimde bulunarak evin tahliyesini isteyebilecektir.

Belirsiz süreli, diğer bir ifadeyle herhangi bir sürenin belirlenmediği kira sözleşmelerinde, kiracı, bildirimde bulunarak her zaman sözleşmeyi sonlandırabilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, fesih bildiriminde bulunarak kira ilişkisini sonlandırabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için Kanun açıkça kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl dediği için, 10’uncu yılın bitiminin en az 3 ay öncesinde kiraya veren kiracısına bildirimde bulunarak tahliye talep edebilir.

Sosyal bir önemi de olduğundan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” özel olarak düzenlenmiştir. Kanun koyucu, ekonomik açıdan güçsüz olan tarafı güçlü olan tarafa karşı korumak için kısa sürede tahliyesinin önüne geçmek istemiştir. Elbette Kanunda başkaca tahliye sebepleri olup yazımızda kira borcunu eksiksiz ve zamanında ödeyen iyi niyetli bir kiracının sebepsiz olarak en erken tahliyesinin istenebileceği zaman anlatılmaya çalışılmıştır.